【案情簡介】
2024年6月，蘇州工業(yè)園區(qū)某小區(qū)發(fā)生一起因樹木傾倒造成的車輛受損事件。業(yè)主王某某的轎車正常停放在小區(qū)車位上，因受臺風天氣影響，被一棵高約8米的廣玉蘭樹傾倒壓住車身，導致車輛引擎蓋、車頂及后備箱等多處出現(xiàn)明顯劃痕和凹陷。事故發(fā)生后，王某某立即向小區(qū)物業(yè)公司，即蘇州工業(yè)園區(qū)某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱某物業(yè)公司）反饋情況，并要求其承擔相應賠償責任。某物業(yè)公司安排工作人員至現(xiàn)場勘查后，立即協(xié)調人員及工具將倒壓在王某某車上的廣玉蘭樹移走并對現(xiàn)場進行善后處理；但對賠償責任提出異議，認為此次事故系由于不可抗力因素所致，其無需承擔賠償責任。王某某與某物業(yè)公司進行了多次交涉，但雙方未能就賠償事宜達成一致意見。鑒于此，王某某決定通過法律途徑解決糾紛，將某物業(yè)公司起訴至蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院，要求賠償車輛損失費共計3000元。蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院將案件委派至蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘街道人民調解委員會進行訴前調解。
【調解過程】
蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘街道人民調解委員會接到該訴前調解案件后，及時與雙方當事人取得聯(lián)系，了解該案件的詳細情況以及相關訴求，同時查看王某某提供的相關證據材料。在對案件有了基本的了解并征得雙方當事人的意愿后，調解員組織當事雙方進行面對面進行調解。調解現(xiàn)場，調解員首先引導當事雙方合理表達各自的訴求并互相質證。王某某認為，根據《物業(yè)管理條例》及相關法律規(guī)定，某物業(yè)公司作為小區(qū)公共區(qū)域的管理者，負有對公共設施（包括綠化樹木）進行日常維護和安全管理的義務，其車輛由于樹木傾倒至損，某物業(yè)公司責無旁貸，應當承擔相應的賠償責任。某物業(yè)公司則認為，在臺風天氣到來之前，該公司已在小區(qū)居民微信群里進行了多次提醒，并告知居民切勿將車輛停放至樹木下方，還在小區(qū)內多處放置警示牌以告知居民妥善停放車輛。王某某的車輛受損系由于其自己疏忽大意所致，與物業(yè)公司無直接關聯(lián)。
在聽取當事雙方的陳述后，調解員發(fā)現(xiàn)爭議的焦點在于某物業(yè)公司是否盡到了對小區(qū)內樹木進行維護的義務，以及臺風天氣造成的樹木傾倒是否屬于不可抗力因素。
為此，調解員要求某物業(yè)公司提供相關的樹木維護記錄、定期檢查樹木的記錄等，以證明其是否履行了合理的維護義務。同時，調解員向某物業(yè)公司闡釋與物業(yè)服務合同相關的法律法規(guī)，及侵權責任認定相關方面的規(guī)定。調解員指出，根據《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；此外，根據《中華人民共和國民法典》第一千一百九十八條規(guī)定，賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經營場所、公共場所的經營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；經營者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。經營者、管理者或者組織者承擔補充責任后，可以向第三人追償。調解員向某物業(yè)公司詳細解釋了相關法律規(guī)定后，強調某物業(yè)公司作為小區(qū)公共區(qū)域的管理者，負有對公共設施進行日常維護和安全管理的義務。因此，對于本案中王某某的車輛受損事故，某物業(yè)公司方應當承擔一定的賠償責任。
經過調解員的耐心解釋與引導，某物業(yè)公司表示愿意承擔部分賠償責任，但事故發(fā)生時適逢臺風天氣，該公司確實提醒過小區(qū)業(yè)主的車輛不要停放在樹下，且告知過相應的風險隱患。因此，某物業(yè)公司認為王某某也應當自行承擔一定的責任。隨著某物業(yè)公司的態(tài)度有所緩和，調解員見狀隨即采用“背靠背”的調解方式，請王某某單獨去另一間調解室，向其指出，《中華人民共和國民法典》第一百八十條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。不可抗力是免責事由，由實施侵權行為的主體舉證，若被認定是由于不可抗力的原因，而實施的侵權行為，那么，一般是不需要承擔賠償責任的，但是由于社會道德，還是會支付適額的補償金。當前某物業(yè)公司已愿意做出讓步，希望王某某能夠充分考慮實際情況，仔細考量賠償方案。在調解員的耐心釋法明理下，經過片刻思考，王某某表示愿意接受某物業(yè)公司提出的部分賠償方案，當事雙方達成一致意見。
【調解結果】
經過協(xié)商，雙方最終達成調解協(xié)議。協(xié)議約定：
1.某物業(yè)公司一次性向王某某賠償車輛損失費1500元；
2.王某某承諾在收到物業(yè)公司的賠償款后，不再就此事要求社區(qū)居委會賠償；
3.本案就此了結，雙方再無其他爭議。
【案例點評】
本案是一起典型的因自然災害引發(fā)的物業(yè)管理糾紛案件，涉及物業(yè)服務合同關系、侵權責任以及不可抗力等多方面的法律規(guī)定。斜塘街道人民調解委員會及時介入，調解員通過組織雙方協(xié)商、引導舉證、釋法說理等方式，促使糾紛在較短時間內得到解決，避免了訴訟程序可能帶來的時間成本和精力消耗。
物業(yè)公司作為小區(qū)公共區(qū)域的管理者，負有對公共設施進行日常維護和安全管理的義務。根據《物業(yè)管理條例》和《中華人民共和國民法典》的相關規(guī)定，物業(yè)公司未能盡到合理的管理義務，導致業(yè)主財產受損，應當承擔相應的法律責任。本案中，物業(yè)公司雖然提出臺風天氣屬于不可抗力因素，但其未能提供充分的證據證明已盡到合理的管理義務，因此仍需承擔部分賠償責任。另外，從調解實踐來看，調解員在充分了解案情的基礎上，結合相關法律規(guī)定，向雙方闡明權利義務關系，在調解過程中合理運用了法律法規(guī)，平衡雙方訴求，通過耐心解釋和引導，促使雙方達成一致意見。
